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Vai reformar o apartamento? Entenda tudo sobre obras em condomínio
  Data de publicação: 05/05/2020     Categoria(s): Casa & Decoração
 Postado por:   QRevista

Um prédio bem construído é para durar muito tempo. Mas isso não significa que o desgaste e as mudanças no uso do local não exigirão reformas, seja por perda de desempenho natural dos materiais, por estética, alteração de função do prédio ou outro motivo. Uma coisa é certa: as reformas precisam ser realizadas com planejamento,  segurança e boa condução para obterem êxito. 

Para garantir o planejamento e a segurança dos usuários dos edifícios,  a ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas criou a NBR 16.280 Reformas em Edificações – Sistema de Gestão de Reformas  em 2014, atualizada em 2015, que rege os procedimentos necessários para que as obras de reforma sejam executadas corretamente, com anuência do síndico e através de acompanhamento de responsável técnico habilitado nas áreas de engenharia ou arquitetura.

A NBR 16.280 prevê a apresentação pelo condômino, e aprovação pelo condomínio, de um Plano de Reforma elaborado e assinado por um responsável técnico com recolhimento de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) de engenheiro civil ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) de arquiteto, contendo no mínimo os seguintes documentos:

- Cronograma detalhado com prazos de obras; 
- Memorial Descritivo do que será feito na obra;
- Planta e detalhes com as alterações a serem feitas;
- Lista com nome e identificação (RG e CPF) dos prestadores de serviço envolvidos;
- Previsão, conforme legislação vigente, do descarte correto de resíduos;
- Definição do local para armazenamento de insumos e resíduos;

Este Plano de Reforma, ou Laudo Técnico deve ser encaminhado para análise da construtora ou incorporadora (caso ainda esteja no período de garantia), ou ao responsável técnico indicado pelo síndico. Dessa forma, as reformas só podem começar após a aprovação do condomínio ou do órgão competente envolvido. Esta obrigatoriedade vale também para as reformas nas áreas comuns dos edifícios.

Obras que necessitam de Plano com ART/RRT:

- Instalação de ar-condicionado;
- Mudança de lugar de torneiras, chuveiro ou tomadas;
- Abertura de porta ou cozinha americana;
- Fechamento ou envidraçamento de sacadas;
- Buracos ou perfurações de lajes;
- Instalação de banheira;
- Reformas onde há necessidade de engenheiro eletricista;
- Reparo ou alteração nas instalações de gás;
- Troca de revestimentos com uso de ferramentas de alto impacto, como marretas ou marteletes, para retirada do revestimento prévio;
- Alterações estruturais no apartamento.

Obras que não necessitam de Plano com ART/RRT:

- Pintura;
- Pequenos reparos elétricos ou hidráulicos que não utilizem ferramentas de alto impacto e não façam alterações da estrutura do condomínio;
- Colocação de redes de proteção;
- Substituição do forro de gesso, desde que o novo tenha características semelhantes ao original.

Nessas situações, o síndico é o responsável pela aprovação da documentação. Portanto, deve fiscalizar a obra e verificar se esta cumpre o que foi informado pelo morador. Caso o projeto saia do que é previsto, cabe a ele alertar ao proprietário. Caso seja necessário, o síndico deve tomar medidas civis e judiciais para que a obra ocorra conforme o planejado.

O síndico pode:

- Notificar o morador;
- Aplicar multas;
- Proibir a entrada de materiais e dos prestadores de serviço ligados à reforma;
- Registrar irregularidade na delegacia de polícia e até buscando o judiciário para embargar a obra.

Caso tudo ocorra conforme o combinado, o síndico deve vistoriar as condições em que a obra foi finalizada. O gestor também deve receber do proprietário do imóvel um termo de encerramento. Desta forma, é possível arquivar e ter acesso a toda documentação.

O ideal é que se forme uma comissão de obras do condomínio aprovada em assembleia, com poder de fiscalização, que auxilie  o síndico em todo o processo.

A norma auxilia no afastamento definitivo dos chamados  “faz-tudo”, os curiosos ou os amadores e privilegia a boa técnica com responsabilidade.

À medida que exista um projeto com planejamento prévio, o improviso dará lugar à ação coordenada minimizando incertezas, e aumentando a possibilidade de sucesso nas obras de reformas dentro do prazo e custos previstos.  

Procure a AEAI – Associação dos Engenheiros e Arquitetos de Itatiba e esclareça suas dúvidas.

Engº Civil Nelson J. Mostaço
Presidente da AEAI
Membro Instituto de Engenharia de SP

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